Publicada no Diário Oficial, medida trata de rooftops, pilotis, fachadas ativas e afastamentos entre edificações
Manaus passou a contar com novas diretrizes urbanísticas para construções residenciais, comerciais e de serviços. A Resolução nº 3/2025, aprovada pelo Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano (CMDU) e publicada no Diário Oficial, regulamenta aspectos importantes como a utilização de pavimentos rooftop, embasamentos/pilotis, fachadas ativas e os afastamentos mínimos entre edificações em um mesmo lote.
A medida visa flexibilizar parâmetros urbanísticos com foco no incentivo à economia local e na racionalização do uso da infraestrutura urbana existente, conforme previsto no Plano Diretor e na Lei Complementar nº 2/2014.
Entre os principais pontos da resolução está a regulamentação dos rooftops — espaços de lazer e convivência no topo dos edifícios. Agora, rooftops que ocupem até 50% da área coberta não serão contabilizados no limite de altura (gabarito) nem nos afastamentos obrigatórios, mas continuam sendo considerados na área total construída da edificação.
Outra mudança relevante diz respeito aos pavimentos de embasamento e pilotis térreos, que também deixam de ser considerados no cálculo do gabarito quando destinados a uso coletivo, embora permaneçam computados na área construída total. A construção de mezaninos nesses pavimentos passa a ser permitida conforme a legislação.
A resolução também incentiva a implantação de fachadas ativas, voltadas para o comércio e serviços no térreo dos prédios, promovendo maior integração com o espaço urbano e a circulação de pedestres. Nesses casos, o pavimento térreo (e seus mezaninos) não será computado no cálculo do coeficiente de aproveitamento máximo (CAMT), servindo como estímulo a empreendimentos localizados em corredores urbanos e eixos de atividade.
Afastamentos
Quanto aos afastamentos entre edificações no mesmo lote, o texto estabelece regras específicas com base na altura das construções e no tipo de fachada (com ou sem aberturas para iluminação e ventilação), oferecendo segurança jurídica e técnica para novos projetos.
A resolução ainda permite um acréscimo de até dois pavimentos ao gabarito máximo definido para a zona viária, mediante pagamento de outorga onerosa. O valor será calculado com base em fórmula específica que considera a área excedente, o valor básico do bairro e um coeficiente de impacto.
Com essa medida, o CMDU busca oferecer mais clareza, estímulo ao investimento e equilíbrio entre o crescimento urbano e a qualidade do ambiente construído.
A Resolução CMDU nº 3/2025 entrou em vigor na data de sua publicação, em 25 de junho de 2025.
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